Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan: Dokumen, Pajak, Tahapan

Setelah orang tua atau pasangan meninggal, sertifikat tanah dan rumah peninggalannya masih tercatat atas nama almarhum. Selama nama itu belum diganti, ahli waris akan kesulitan menjual, menjaminkan, atau membagi aset tersebut. Proses penggantian nama inilah yang sehari-hari disebut balik nama sertifikat tanah warisan, yang secara hukum adalah pendaftaran peralihan hak karena pewarisan di Kantor Pertanahan.

Artikel ini menjelaskan dokumen yang umumnya diperlukan, pajak dan biaya yang perlu diperhitungkan, serta tahapan yang lazim di Kantor Pertanahan wilayah Bandung Raya. Isinya bersifat umum. Persyaratan teknis dapat berbeda dan sebaiknya dikonfirmasi ke kantor pertanahan yang dituju.

Ke mana permohonan diajukan?

Permohonan diajukan ke Kantor Pertanahan di wilayah letak tanah, bukan di wilayah tempat tinggal ahli waris. Untuk Bandung Raya, berarti salah satu dari:

• Kantor Pertanahan Kota Bandung;
• Kantor Pertanahan Kabupaten Bandung;
• Kantor Pertanahan Kabupaten Bandung Barat;
• Kantor Pertanahan Kota Cimahi.

Bila almarhum meninggalkan beberapa bidang tanah di wilayah berbeda, setiap bidang diurus di kantor pertanahan masing-masing.

Dasar hukumnya

Peralihan hak karena pewarisan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Permohonannya diajukan oleh ahli waris dengan melampirkan sertifikat, surat kematian pewaris, dan surat tanda bukti sebagai ahli waris (Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

Bentuk surat tanda bukti ahli waris diatur lebih lanjut dalam peraturan pelaksanaannya. Salah satu bentuk yang dikenal adalah surat pernyataan ahli waris yang dibuat para ahli waris, disaksikan dua orang saksi, dan diketahui oleh lurah atau kepala desa serta camat tempat tinggal pewaris saat meninggal. Bentuk lainnya adalah penetapan pengadilan (Pasal 111 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 sebagaimana terakhir diubah dengan Permen ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021). Perbedaan keduanya kami bahas dalam artikel penetapan ahli waris di Pengadilan Agama.

Dokumen yang umumnya disiapkan

Daftar berikut adalah gambaran umum. Kantor pertanahan dapat meminta dokumen tambahan.

• Sertifikat asli atas nama pewaris.
• Akta kematian pewaris.
• Surat tanda bukti ahli waris, berupa surat pernyataan ahli waris atau penetapan pengadilan.
• KTP dan Kartu Keluarga para ahli waris.
• Surat kuasa, bila permohonan diurus oleh salah satu ahli waris atau pihak lain.
• SPPT dan bukti pembayaran PBB tahun berjalan.
• Bukti pembayaran BPHTB dan dokumen terkait PPh (lihat bagian berikut).

Periksa kesesuaian nama di semua dokumen. Perbedaan ejaan antara sertifikat, akta kematian, dan KTP sering menjadi penyebab penundaan.

Pajak dan biaya yang perlu diperhitungkan

BPHTB

Perolehan hak karena waris merupakan objek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dipungut pemerintah kabupaten/kota (UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah). Pajak ini dihitung dari nilai pasar tanah, atau NJOP bila nilai pasarnya lebih rendah, setelah dikurangi nilai perolehan yang tidak dikenakan pajak. Bila ahli warisnya anak, orang tua, atau suami/istri pewaris, nilai pengurang itu lebih tinggi daripada untuk jual beli. Besarnya ditetapkan dalam peraturan daerah kota/kabupaten tempat tanah berada (Pasal 46 UU No. 1 Tahun 2022). Pembayaran dan validasinya dilakukan melalui Badan Pendapatan Daerah di kota atau kabupaten tempat tanah berada.

PPh

Pengalihan tanah dan bangunan karena warisan dikecualikan dari PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Pengecualian itu diberikan melalui surat keterangan bebas (SKB) PPh yang diajukan ke Direktorat Jenderal Pajak (Pasal 6 huruf d PP No. 34 Tahun 2016; Pasal 200 PMK No. 81 Tahun 2024). Tanyakan prosedur terkini ke kantor pelayanan pajak, karena tata caranya sudah beberapa kali berubah.

Biaya pendaftaran

Kantor pertanahan memungut penerimaan negara bukan pajak sesuai tarif resmi. Cek besarannya di loket atau kanal informasi resmi Kementerian ATR/BPN. Jangan berpatokan pada angka dari sumber tidak resmi.

Atas nama siapa sertifikat baru diterbitkan?

Ini keputusan yang sering dianggap sepele, padahal akibatnya panjang.

1. Atas nama seluruh ahli waris bersama-sama. Ini pilihan paling sederhana bila para ahli waris belum sepakat soal pembagian. Konsekuensinya, setiap tindakan atas tanah itu kelak, misalnya menjual atau menjaminkan, memerlukan persetujuan semua nama yang tercantum.

2. Langsung atas nama ahli waris tertentu berdasarkan pembagian. Bila ahli waris sudah sepakat bahwa bidang tanah itu menjadi bagian satu orang, kesepakatan itu dituangkan dalam akta pembagian waris. Akta ini dapat dibuat di bawah tangan oleh semua ahli waris dengan disaksikan dua orang saksi, atau dengan akta notaris. Pendaftaran kemudian dapat langsung dilakukan atas nama penerima bagian (Pasal 42 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997; Pasal 111 ayat (2), (3), dan (5) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 sebagaimana terakhir diubah dengan Permen ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021). Cara ini menghindari kepemilikan bersama yang berlarut-larut.

Pilihan mana yang tepat bergantung pada hubungan antarahli waris dan rencana atas aset tersebut. Bila sejak awal sudah ada rencana menjual, sebaiknya rencana itu dibicarakan sebelum memilih.

Tahapan yang lazim

1. Pastikan susunan ahli waris. Siapa saja yang berhak, termasuk ahli waris yang sudah meninggal lebih dulu atau setelah pewaris.
2. Siapkan bukti ahli waris. Surat pernyataan ahli waris atau penetapan pengadilan.
3. Cek sertifikat di Kantor Pertanahan. Pastikan data sertifikat sesuai dengan buku tanah dan tidak ada catatan blokir atau sengketa.
4. Lunasi PBB, urus BPHTB dan dokumen PPh.
5. Ajukan permohonan pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan, secara langsung atau melalui kuasa.
6. Ambil sertifikat yang sudah dicatat atas nama ahli waris.

Hal yang sering menghambat

• Ada ahli waris yang masih di bawah umur. Mendaftarkan warisan atas namanya umumnya tidak bermasalah. Namun menjual atau menjaminkan bagiannya dibatasi undang-undang: orang tua atau wali hanya boleh melakukannya bila kepentingan anak menghendaki (Pasal 48 dan 52 UU No. 1 Tahun 1974). Dalam praktik, notaris/PPAT biasanya meminta penetapan pengadilan lebih dulu (Pengadilan Agama bagi yang beragama Islam, Pengadilan Negeri bagi yang lain).
• Ada ahli waris di luar kota atau luar negeri. Diperlukan surat kuasa. Kuasa yang dibuat di luar negeri biasanya perlu dilegalisasi.
• Tanah belum bersertifikat (masih girik atau letter C). Prosesnya bukan balik nama, melainkan pendaftaran tanah pertama kali, dengan persyaratan yang berbeda.
• Ada ahli waris yang menolak menandatangani. Bila kesepakatan tidak tercapai, urusannya berubah menjadi sengketa waris yang perlu diselesaikan lebih dulu.
• Sertifikat hilang atau rusak. Perlu permohonan sertifikat pengganti sebelum balik nama.

Kapan perlu berkonsultasi dengan advokat

• Susunan ahli waris rumit, misalnya ada perkawinan lebih dari satu atau ahli waris yang meninggal berurutan.
• Ada ahli waris yang tidak sepakat atau tidak dapat dihubungi.
• Ada ahli waris di bawah umur dan aset akan dijual.
• Data sertifikat berbeda dengan buku tanah atau ada catatan sengketa.

Informasi tentang layanan kami di bidang tanah dapat dibaca di halaman properti dan pertanahan.

Untuk menilai perkara Anda, silakan jadwalkan konsultasi dengan advokat kami.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk perkara Anda, silakan jadwalkan konsultasi.