Cek Sertifikat Sebelum Beli Tanah atau Rumah: Daftar Periksa

Sengketa tanah paling mahal justru yang bisa dicegah. Banyak pembeli baru tahu ada masalah setelah uang muka dibayar: sertifikat ternyata dijaminkan ke bank, penjual bukan satu-satunya pemilik, atau tanahnya bersengketa dengan pihak lain. Karena itu, langkah terpenting sebelum membeli tanah atau rumah adalah mengecek sertifikat dan seluruh dokumen pendukungnya.

Artikel ini berisi daftar periksa praktis sebelum membeli tanah atau rumah di Bandung Raya, dari pengecekan di Kantor Pertanahan sampai penandatanganan akta. Isinya informasi umum. Setiap transaksi punya risiko yang berbeda sesuai riwayat tanahnya.

1. Cek sertifikat di Kantor Pertanahan, bukan hanya fotokopinya

Fotokopi sertifikat yang ditunjukkan penjual belum cukup untuk memastikan keadaan tanah. Yang perlu dicocokkan adalah data sertifikat dengan buku tanah di Kantor Pertanahan tempat tanah berada: Kota Bandung, Kabupaten Bandung, Kabupaten Bandung Barat, atau Kota Cimahi.

Melalui layanan informasi pertanahan, misalnya pengecekan sertifikat atau Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT), dapat diketahui antara lain:

• apakah sertifikat itu tercatat dan datanya sama dengan buku tanah;
• nama pemegang hak yang tercatat;
• ada tidaknya hak tanggungan (tanah dijaminkan ke bank);
• ada tidaknya catatan blokir, sita, atau perkara.

Dalam transaksi jual beli, pejabat pembuat akta tanah (PPAT) juga wajib mencocokkan data sertifikat dengan data elektronik pertanahan dan memastikan objek tidak dalam sengketa sebelum membuat akta (Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997 sebagaimana diubah dengan Permen ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021). Namun, sebaiknya Anda tidak menunggu sampai tahap akta. Cek sejak sebelum membayar uang muka.

2. Pastikan penjual benar-benar berhak menjual

Nama di sertifikat harus sama dengan identitas penjual. Perhatikan beberapa keadaan yang sering menimbulkan masalah:

• Penjual sudah menikah. Bila tanah diperoleh selama perkawinan, tanah itu dapat termasuk harta bersama, meskipun sertifikat hanya atas nama salah satu pasangan (Pasal 35 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974). Untuk menjual harta bersama, diperlukan persetujuan pasangan (Pasal 36 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974; lihat juga Pasal 92 Kompilasi Hukum Islam). Mintalah pasangan penjual ikut menandatangani atau memberikan persetujuan tertulis. Penjelasan tentang harta bersama ada di artikel pembagian harta bersama.
• Pemilik sudah meninggal. Tanah warisan hanya dapat dijual dengan persetujuan seluruh ahli waris, dan biasanya sertifikat perlu dibalik nama lebih dulu ke para ahli waris.
• Penjual bertindak atas kuasa. Periksa surat kuasanya: bentuknya, ruang lingkupnya, dan apakah pemberi kuasa masih hidup. Kuasa menjual yang tidak jelas sering menjadi pintu sengketa.
• Penjual badan usaha. Periksa siapa yang berwenang mewakili menurut anggaran dasar, dan apakah penjualan aset memerlukan persetujuan organ perusahaan.

3. Cek fisik dan penguasaan tanah

Datangi lokasi. Pastikan batas di lapangan sesuai dengan gambar di sertifikat, dan tanyakan kepada tetangga atau pengurus RT/RW siapa yang menguasai tanah itu selama ini.

Hal ini penting karena sertifikat ganda atau tumpang tindih dapat terjadi, terutama pada tanah yang lama tidak dikuasai pemiliknya. Bila ada pihak lain yang menempati atau mengklaim tanah, tunda transaksi sampai jelas. Penjelasan lebih lanjut ada di artikel sertifikat ganda atau tumpang tindih.

Bila ragu dengan batas tanah, ajukan permohonan pengembalian batas ke Kantor Pertanahan sebelum membeli.

4. Cek kewajiban dan izin

• PBB. Minta SPPT dan bukti pembayaran beberapa tahun terakhir. Tunggakan PBB sering menjadi beban pembeli.
• Persetujuan bangunan. Untuk rumah atau bangunan, minta IMB atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bila ada.
• Tata ruang. Pastikan peruntukan lahan sesuai rencana Anda, misalnya untuk hunian atau usaha. Kesesuaian lahan dengan rencana tata ruang dapat ditanyakan ke dinas yang membidangi tata ruang di pemerintah kota atau kabupaten setempat. Bila Anda berencana membangun atau mengubah penggunaan lahan, kesesuaiannya ditetapkan melalui Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) (PP No. 21 Tahun 2021).
• Rencana pengadaan tanah. Tanyakan apakah lokasi termasuk rencana proyek kepentingan umum.

5. Waspadai tanah yang belum bersertifikat

Tanah yang masih berupa girik, letter C, atau surat keterangan desa memiliki risiko lebih tinggi. Riwayat kepemilikannya perlu ditelusuri lebih dalam di kelurahan atau desa, dan pembeli perlu memahami bahwa pendaftaran tanah pertama kali memerlukan proses tersendiri. Transaksi atas tanah seperti ini sebaiknya didampingi sejak awal.

6. Bayar dan tanda tangan di hadapan PPAT

Peralihan hak atas tanah karena jual beli hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang (Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997). Karena itu, kuitansi atau perjanjian di bawah tangan pada umumnya tidak cukup untuk membalik nama sertifikat. Pengecualiannya sangat terbatas dan bergantung pada penilaian Kepala Kantor Pertanahan.

Bila pembayaran dilakukan bertahap atau sertifikat belum siap, para pihak dapat membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lebih dulu. Pastikan PPJB memuat syarat yang jelas: jadwal pembayaran, kapan akta jual beli ditandatangani, siapa menanggung pajak, dan apa akibatnya bila salah satu pihak mundur.

Beberapa kebiasaan yang mengurangi risiko:

• bayar ke rekening atas nama penjual, bukan perantara;
• simpan sertifikat asli di PPAT selama proses berlangsung;
• jangan menyerahkan pelunasan sebelum dokumen lengkap dan pengecekan selesai.

Setelah sertifikat terbit, tetap jaga hak Anda

Setelah sertifikat atas nama Anda terbit, kuasai tanah secara nyata dan bayar PBB secara teratur. Ketentuan pendaftaran tanah melindungi pemegang sertifikat yang memperoleh tanah dengan iktikad baik dan menguasainya secara nyata, setelah lewat lima tahun sejak sertifikat terbit tanpa keberatan dari pihak lain (Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997). Penerapan ketentuan ini tetap perlu dinilai per kasus.

Daftar periksa singkat

1. Pengecekan sertifikat atau SKPT di Kantor Pertanahan.
2. Identitas penjual sama dengan sertifikat, dan persetujuan pasangan atau ahli waris tersedia.
3. Tidak ada hak tanggungan, blokir, sita, atau perkara.
4. Fisik dan batas tanah sesuai, tanah dikuasai penjual.
5. PBB lunas, IMB/PBG ada, peruntukan sesuai.
6. PPJB, bila ada, memuat syarat yang jelas.
7. Akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT.

Kapan perlu berkonsultasi dengan advokat

• Penjual bertindak atas kuasa, atau tanah merupakan warisan yang belum dibagi.
• Hasil pengecekan menunjukkan catatan sita, blokir, atau perkara.
• Tanah belum bersertifikat atau riwayatnya tidak jelas.
• Anda akan membayar dalam jumlah besar sebelum akta jual beli ditandatangani.

Informasi tentang layanan kami di bidang tanah dapat dibaca di halaman properti dan pertanahan.

Untuk menilai perkara Anda, silakan jadwalkan konsultasi dengan advokat kami.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk perkara Anda, silakan jadwalkan konsultasi.